物流地產(chǎn)商普洛斯利用基金模式玩轉(zhuǎn)財富鏈條
文章發(fā)布時間：2014-07-03 10:19:49
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多年前，普洛斯攜“物流地產(chǎn)”這個當(dāng)時的新概念登陸中國，在長三角、珠三角和環(huán)渤海三大經(jīng)濟(jì)圈一擲千金，讓國內(nèi)物流業(yè)見識了這家號稱“國際最大工業(yè)地產(chǎn)投資商”和“最大工業(yè)地產(chǎn)信托投資資金持有者”的實(shí)力。至2014年，普洛斯在中國已十年有余。從普洛斯中國業(yè)務(wù)的發(fā)展歷程來看，“強(qiáng)大的客戶群開發(fā)和綁定能力”、“多元的企業(yè)收益方式”、“基金模式的靈活應(yīng)用”是其快速發(fā)展的三大基石。
長期持有物流地產(chǎn)必然會導(dǎo)致普洛斯資產(chǎn)負(fù)擔(dān)日益增大、資金鏈出現(xiàn)問題。而公開市場融資和私募基金雙線運(yùn)作很好地幫助普洛斯玩轉(zhuǎn)其財富鏈條，滾動發(fā)展至今。特別是私募基金手段的使用有效地提升了公司資本的杠桿率。通過物流地產(chǎn)基金模式，普洛斯集團(tuán)在傳統(tǒng)物業(yè)自持下兩倍的財務(wù)杠桿基礎(chǔ)上，又獲得了5倍的股權(quán)資金杠桿，從而使公司資本的總杠桿率達(dá)到10倍。
更重要的是，將開發(fā)部門90%以上的資產(chǎn)置入基金，使得普洛斯集團(tuán)提前兌現(xiàn)了物業(yè)銷售收入和開發(fā)利潤，將投資回收期從10年以上縮短到2至3年。同時，快速回籠的資金被用于新項(xiàng)目開發(fā)，項(xiàng)目成熟后再置入基金，從而形成物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理與基金管理部門間的閉合循環(huán)，這種資產(chǎn)和現(xiàn)金的加速循環(huán)推動了普洛斯集團(tuán)以自我開發(fā)為主的內(nèi)生規(guī)模擴(kuò)張，并實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)運(yùn)營，實(shí)際控制資產(chǎn)年均增幅達(dá)到22%。
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